L'essentiel à retenir : Un meublé doit réunir onze équipements minimum dès l'arrivée du locataire, et un seul manquant suffit à le faire basculer en location vide. Le lit seul ne suffit pas : il faut une couette ou une couverture, des volets dans les chambres et des luminaires. Canapé, télévision et lave-linge ne sont pas exigés et ne remplacent aucun équipement obligatoire. Notez chaque objet et son état à l'entrée pour pouvoir comparer à la sortie.
Un meublé, ça s'imagine vite : un canapé, deux chaises, et c'est loué. Sauf que la loi ne regarde pas la déco. Ce qui compte vraiment, c'est la liste des équipements exigés, et ce qui se passe si l'un d'eux manque. Voici de quoi tout vérifier avant de remettre les clés.
Sommaire
- Onze équipements minimum, à réunir dès l'entrée du locataire
- Ce qui fait un logement meublé, et ce qui le rend vide
- Les onze équipements, pièce par pièce
- Télévision, canapé, lave-linge : ce qui reste facultatif
- L'inventaire à signer à l'entrée comme à la sortie
- Mobilier incomplet : le bail peut être requalifié
- Décence du logement : la liste ne fait pas tout
- FAQ
Onze équipements minimum, à réunir dès l'entrée du locataire
Un logement meublé doit réunir onze équipements minimum dès l'arrivée du locataire. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 est en vigueur depuis le 1er septembre 2015. Un seul équipement de la liste absent, et le logement n'est plus meublé aux yeux de la loi. Repassez la liste la veille de la remise des clés, pas devant le locataire.
Onze équipements, pas un de moins :
- Une literie avec couette ou couverture
- Un moyen d'occulter les fenêtres des chambres
- Des plaques de cuisson
- Un four ou un micro-ondes : l'un des deux suffit
- Un réfrigérateur et un congélateur, ou un réfrigérateur avec un compartiment à -6 °C ou moins
- La vaisselle nécessaire aux repas
- Des ustensiles de cuisine
- Une table et des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Du matériel d'entretien adapté au logement
Ce qui fait un logement meublé, et ce qui le rend vide
Pour une résidence principale, la loi définit le logement meublé comme un logement décent doté d'un mobilier suffisant pour dormir, manger et vivre au quotidien. Ce n'est pas une question de déco, et la barre est haute : un seul objet manquant de la liste minimale suffit à rendre le logement vide. Vérifiez tout avant la remise des clés.
Un meublé se loue un an minimum, neuf mois pour un étudiant. Un vide, lui, part sur trois ans. Côté départ, le locataire d'un meublé s'en va avec un mois de préavis. Pour un vide, trois mois, voire un seul en zone tendue. Si la souplesse compte pour vous, le meublé gagne, à condition d'avoir une liste complète.
Les onze équipements, pièce par pièce
Passer la liste en revue pièce par pièce, lampes allumées, est le moyen le plus simple d'éviter les mauvaises surprises le jour J.
Pour dormir et se reposer
Dans une chambre, le lit ne suffit pas. Il faut aussi des meubles adaptés à l'usage de la pièce, et une couette ou une couverture dans la literie : sans elle, votre locataire dort sur un matelas nu. Les fenêtres des pièces destinées à servir de chambres doivent également avoir un dispositif d'occultation, volets ou rideaux. Une chambre trop claire, c'est le réveil à l'aube garanti, et personne ne le pardonne, surtout pas le locataire.
Pour cuisiner et ranger
Avant de remettre les clés, ouvrez les placards et vérifiez la cuisine point par point.
- Des plaques de cuisson, plus un four ou un micro-ondes. L'un des deux suffit, mais il faut au moins l'un des deux.
- Un réfrigérateur avec un congélateur, ou un compartiment qui descend à -6 °C ou moins. Un frigo qui ne garde pas le froid est le premier reproche qu'on vous fera.
- De la vaisselle en quantité suffisante pour les repas de tous les occupants. La loi ne fixe pas de chiffre, alors comptez large.
- Des ustensiles de cuisine, et des étagères pour ranger le tout.
Pour vivre et entretenir
Chaque pièce doit avoir ses luminaires. Une pièce sans lampe, le locataire la découvre le soir, dans le noir, avec la lampe de son téléphone comme seule source de lumière. Côté entretien, le matériel suit le sol : un aspirateur convient à la moquette, un balai et une serpillière conviennent au carrelage. Laissez-les sur place, sinon le locataire commence son bail avec un seau emprunté. Faites le tour du logement lampes allumées avant la remise des clés : c'est le moyen le plus simple d'éviter ces mauvaises surprises.
Télévision, canapé, lave-linge : ce qui reste facultatif
Télévision, canapé, lave-linge : la loi n'en exige aucun. Le canapé plaît pourtant aux locataires, donc il aide à louer. Mais il ne rattrape rien : un logement avec canapé et plaques de cuisson, sans les autres équipements essentiels, peut être requalifié en location vide. Cochez d'abord la liste obligatoire, le canapé viendra après. Le lave-vaisselle et le sèche-linge font plaisir, mais ils ne remplacent aucun équipement obligatoire.
| Lave-vaisselle ou sèche-linge | Équipement obligatoire manquant | |
|---|---|---|
| Sur la liste légale | Non | Oui |
| Effet sur le bail | Ne protège pas le bail | Requalification possible en location vide |
| Que faire | Le garder en plus, une fois la liste cochée | Le compléter avant la remise des clés |
La règle est simple : les équipements facultatifs ne compensent jamais un manquant sur la liste légale.
L'inventaire à signer à l'entrée comme à la sortie
Ce papier, personne ne le lit vraiment, et pourtant il compte. Le locataire et le propriétaire, ou leur représentant, le signent, et il est joint au bail avec l'état détaillé du mobilier. Il ne peut pas être facturé en plus de l'état des lieux. Ne signez jamais un inventaire flou : « un canapé » ne protège personne.
Le jour de la remise des clés, faites ceci, puis refaites-le au départ du locataire :
- À l'entrée, notez chaque objet pièce par pièce, de la table au porte-manteau.
- Pour chacun, décrivez l'état : une tache, une chaise qui grince, un tiroir qui coince.
- À la sortie, comparez ce qui reste et son état avec ce relevé, objet par objet.
Mobilier incomplet : le bail peut être requalifié
Un logement meublé qui ne respecte pas les critères peut être requalifié en location vide. Le juge des contentieux de la protection peut le décider, et un petit oubli sur la liste ne reste pas toujours sans suite. Pour saisir le juge, locataire, propriétaire ou agence lance une assignation devant le tribunal dont dépend le logement.
En 2023, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a requalifié un bail en location vide : l'inventaire n'avait ni étagères, ni ustensiles, ni four ni micro-ondes. À Paris, le tribunal a fait pareil. Le loyer est passé de 1 150 € à 853,46 € par mois, et une partie des loyers déjà versés peut être remboursée. Un inventaire bâclé se paie cher, alors relisez-le avant de signer.
Décence du logement : la liste ne fait pas tout
Un canapé neuf ne sert à rien si l'eau ne coule pas. La décence est une chose à part du mobilier. Le logement doit fournir une eau potable, avec assez de pression et de débit pour un usage normal. Il doit aussi avoir une électricité qui éclaire les pièces et les accès, et qui fait tourner les appareils courants. Le chauffage et l'eau chaude doivent marcher correctement, sans risque pour les occupants. Avant la remise des clés, allumez le chauffage et ouvrez un robinet d'eau chaude. Les branchements de gaz et d'électricité doivent être en bon état : ne signez rien avant d'avoir vu le chauffage tourner.
La loi ne juge pas le style, elle juge la liste. Votre prochain geste : reprenez la liste, passez pièce par pièce lampes allumées, puis notez chaque objet et son état. Ce papier vous protège bien plus qu'un beau salon. Et si le canapé fait partie de votre projet de meublé, autant choisir un modèle qui arrive sans galère de livraison : le Méridia de JOYA HOME passe dans les escaliers les plus étroits, sans montage, sans livreur qui repart avec le carton.
FAQ
Est-il obligatoire d'avoir un canapé dans une location meublée ?
Non, le canapé n'est pas obligatoire. La liste minimale demande une table et des sièges pour manger, mais aucun canapé. C'est pourtant le meuble qu'on imagine en premier. Gardez-le pour le confort et pour séduire les locataires, pas pour la conformité légale.
Est-ce qu'une machine à laver est obligatoire dans un logement meublé ?
Non, la machine à laver n'est pas obligatoire. Elle ne figure pas dans la liste des onze équipements, donc son absence ne fait pas basculer le logement en location vide. Si vous en mettez une, elle reste un plus appréciable, pas une obligation.
Est-ce que la télévision est obligatoire dans une location meublée ?
Non, la télévision n'est pas obligatoire. Elle ne figure pas dans la liste des onze équipements, donc un logement sans écran reste bien meublé aux yeux de la loi. Si vous en installez une, le locataire vous dira merci, mais la loi ne vous le demande pas.
Qui paie l'eau et l'électricité dans une location meublée ?
Pour l'électricité, c'est le locataire qui paie : il souscrit son propre abonnement. Pour l'eau, cela dépend du bail et du comptage, alors lisez la clause avant de signer. C'est le détail qu'on oublie, et qu'on découvre sur la première facture.
