L'essentiel à retenir : Un logement meublé doit être équipé en entier avant l'arrivée du premier locataire, sous peine de requalification du bail. Le budget varie selon la taille du logement, la gamme choisie et les frais de livraison, qui font souvent grimper la note. Mesurez portes et ascenseur avant de commander, vérifiez ce que le prix comprend, et faites contrôler vos comptes par un professionnel avant toute revente.
En location meublée, le logement doit être équipé en entier avant l'arrivée du premier locataire. Mais combien ça coûte vraiment, et quels frais se glissent sur la facture ? Cet article fait le compte pièce par pièce, montre ce qu'il faut acheter pour respecter la liste légale et plaire aux locataires, et pointe les pièges à éviter pour ne pas voir la note s'envoler.
Sommaire
Le budget réaliste selon la taille du logement
Studio ou T1
Pour un studio de 18 à 30 m², comptez un budget mobilier et installation compris entre 3 500 € et 6 500 €. Cet écart tient à trois choses : la gamme que vous choisissez, l'équipement déjà présent dans le logement et le prix de la livraison. Un lave-linge déjà installé fait baisser la note, mais la livraison, elle, la fait vite remonter.
T2
Passez à un T2 de 35 à 50 m², et le budget monte d'un cran. Comptez environ 5 500 à 9 500 €, électroménager et installation compris. Ces montants sont des ordres de grandeur, pas un devis : la gamme et les meubles déjà présents les font bouger. Le bas de la fourchette demande de comparer chaque ligne, et le livreur, lui, ne fait pas de remise.
T3
Pour un T3 de 55 à 75 m², comptez 5 000 à 10 000 € pour l'équipement complet, lave-linge et lave-vaisselle compris. Avant de signer, vérifiez chaque poste : c'est là que les factures gonflent.
| Poste | Si le montant le comprend | Si le montant ne le comprend pas |
|---|---|---|
| Linge de maison | Rien à ajouter | À ajouter au budget |
| Livraison | Rien à ajouter | À ajouter au budget |
| Montage | Rien à ajouter | À ajouter au budget |
| Petits accessoires (ampoules, tringles, cintres, protections de matelas) | Rien à ajouter | À ajouter au budget |
Vérifiez systématiquement ce que le prix annoncé comprend : linge, livraison et montage sont souvent facturés en plus et peuvent faire basculer un budget serré.
Le minimum légal, socle de tout budget
Le minimum légal concerne le bail meublé et le bail mobilité en résidence principale. La résidence principale doit être occupée au moins 8 mois par an par le locataire, son conjoint ou une personne à charge. Si le mobilier manque, le juge peut requalifier le bail en location vide : achetez toute la liste, sans exception.
Voici le minimum à acheter, pièce par pièce :
- Chambre : une literie avec couette ou couverture, et de quoi occulter la fenêtre.
- Cuisine : des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, et un réfrigérateur avec congélateur.
- Séjour et repas : une table, des sièges, des étagères, des luminaires et la vaisselle nécessaire.
- Inventaire du mobilier, signé à la remise et à la restitution, joint au bail et jamais facturé à part.
Où passe l'argent, pièce par pièce
Le couchage et les rangements
Le couchage pèse lourd dans le budget. Pour un studio, comptez 450 € pour un lit avec sommier et matelas, 150 € pour une couette, des oreillers et des parures, puis 80 € pour des rideaux occultants. Les rangements suivent : 250 € pour des étagères et une penderie de studio. Pas de placard ? Ce poste n'est pas négociable, sauf si vous aimez empiler vos pulls sur une chaise.
La cuisine
Pour la cuisine, comptez 700 € : 350 € pour un réfrigérateur avec congélateur, 150 € pour un micro-ondes, 200 € pour les plaques. Le frigo ne se négocie pas, c'est lui qu'on regarde en premier à la visite. Le lave-linge coûte environ 400 € pour un studio : il n'est pas dans la liste légale, mais à la visite, son absence fait tiquer, et le locataire se demande où il lavera ses draps.
Le salon et la lumière
Dans un studio, le canapé convertible compact sert de canapé le jour et de lit la nuit : c'est le seul achat qui sert deux fois. Comptez environ 500 € pour ce poste, ce qui fait passer le panier de 2 250 € à 3 150 € avec le lave-linge. Côté lumière, prévoyez 120 € pour les luminaires. Pour un canapé qui ne colle pas au dos en août, pensez à choisir un tissu respirant pour votre canapé : le confort au quotidien, ça se prépare avant la commande.
Acheter malin : occasion, promotions et packs
La seconde main, avec ses pièges
Un canapé d'occasion à petit prix, ça fait plaisir à voir. Mais il faut le transporter, le nettoyer et parfois le réparer. Comparez bien le coût total d'un achat d'occasion, transport et nettoyage compris, et pas seulement le prix d'achat. Pour un canapé de location, le neuf vous réservera moins de surprises. Avant de payer, passez le meuble au crible :
- Secouez-le : il doit rester stable, avec des fixations et des charnières qui tiennent.
- Reniflez et cherchez les traces d'humidité : une odeur tenace, et vous repartez sans rien acheter.
- Testez les appareils sur place, si le vendeur accepte.
- Écartez les matelas usagés, les meubles infestés et tout appareil dont la sécurité n'est pas établie.
Les packs clé en main, à comparer ligne à ligne
Le prix de départ ne dit pas tout. Comparez ces trois points avant de choisir : le contenu (meubles, literie, linge, vaisselle et ustensiles sont-ils tous inclus ?), la livraison (montée à l'étage, évacuation des emballages, installation dans la pièce sont souvent facturées séparément), et le clé en main dont le tarif couvre l'achat, la livraison, le montage et l'installation, mais le mobilier se paie en plus.
Ce que le mobilier change côté impôts et financement
Au régime réel LMNP, le mobilier s'amortit : son prix se répartit sur plusieurs années, et chaque année vous le déduisez de vos loyers. La déduction ne peut pas dépasser les loyers moins les autres charges, mais le reste n'est pas perdu : il se reporte sans limite de durée.
La facture arrive à la revente. Pour les ventes faites depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value LMNP. Les logements en résidence-services, comme les résidences étudiantes, seniors ou pour personnes handicapées, y échappent. Avant de financer ou de revendre, faites vérifier la comptabilité et ce calcul par un professionnel : ne signez rien sans ce contrôle.
Les erreurs qui coûtent cher à la livraison et à l'installation
L'erreur la plus chère tient en un mot : commander avant de mesurer. Portes, ascenseur, passages dans les parties communes : relevez tout. Un canapé qui ne rentre pas, c'est un retour assuré. Mesurez aussi la pièce, repérez les prises et les arrivées d'eau. Mesurez d'abord, commandez ensuite : sinon, c'est le livreur qui décide.
Les oublis les plus fréquents à la livraison :
- Montée à l'étage : 59 €. Sans elle, les cartons restent en bas.
- Évacuation des emballages : 20 € en plus. Sinon, ils restent chez vous.
- Installation dans la pièce : 99 €. Sans elle, le meuble n'est pas posé.
- Ampoules, tringles, cintres, protections de matelas : à prévoir avant la livraison.
Un logement meublé doit être équipé en entier, sinon le bail risque d'être requalifié. Le budget varie avec la gamme et la livraison, qui fait souvent grimper la note. Votre prochain pas : mesurez portes et ascenseur, listez ce qui manque pièce par pièce, commandez ensuite, puis faites vérifier vos comptes par un professionnel. Pour le canapé du salon ou le convertible du studio, le Reverso de JOYA HOME passe dans les escaliers les plus étroits et ne demande aucun montage : livré compressé dans un carton compact, il reprend sa forme en environ 72 heures, sans outil ni notice.
FAQ
Quel est le budget minimum pour meubler un studio en location meublée ?
Pour un studio, comptez 2 250 € au minimum pour le panier d'équipements de base. Ajoutez un lave-linge et un canapé convertible, et la note grimpe à 3 150 €. Le convertible sert de couchage, mais la literie reste à acheter séparément.
Un canapé convertible suffit-il pour un studio loué meublé ?
Oui, un canapé convertible peut servir de couchage, mais il ne suffit pas tout seul. Il faut aussi une literie complète, avec couette ou couverture, car la loi l'exige pour le logement. Sans elle, votre studio n'est pas vraiment prêt à louer.
Faut-il un inventaire signé pour une location meublée ?
Oui, et ce n'est pas une simple formalité. Faites-le signer par les deux parties à la remise des clés, puis à leur restitution, et joignez-le au bail. Sans signature, vous n'avez aucune preuve de l'état du mobilier en cas de litige.
Le mobilier d'une location meublée peut-il être amorti au régime réel ?
Oui, à condition de l'inscrire à l'actif de votre bilan, c'est-à-dire la liste des biens que vous possédez pour la location. Ensuite, vous le déduisez chaque année, mais la somme ne peut pas dépasser vos loyers moins vos autres charges. Le solde non déduit se reporte sans limite de durée.
